Аренда правит рынком

Российский Минфин анонсировал постепенное сворачивание программ льготной ипотеки – всех, кроме семейной. Самая популярная – «Господдержка» – с высокой вероятностью завершится уже 1 июля 2024 года.

Это значит, что на авансцену выходит аренда жилья. Логика здесь простая: ипотека станет менее доступной, соответственно, люди будут меньше покупать жильё и больше снимать. Такая закономерность сулит увеличение спроса и рост цен на арендном рынке.

Инвесторы подготовились к такому развитию событий. В России вырос спрос на покупку жилья с целью последующей аренды. Причём всё чаще предпочтение отдаётся микроквартирам – затраты на их приобретение меньше.

Клетушки в аренду

На вторичном рынке предлагается много микроквартир. Часто это переделанные коммуналки или бывшие комнаты в старых общежитиях. Также распространена практика, когда инвестор покупает квартиру стандартного формата, например 40 м², и «нарезает» из неё несколько студий: две, три, а то и четыре.

В одной такой микроквартире инвестор старается уместить небольшой санузел (душевая кабина, унитаз, раковина) и комнату с кроватью, кухонным уголком, столом, стулом и шкафом для одежды.

На рынке Москвы «Абзацу» удалось найти несколько студий для посуточной аренды площадью не более 9 м². Самая дорогая сдаётся на Пресненской набережной по цене от 7 500 рублей в сутки.

За эти деньги предлагается спальня с «большой кроватью», красивым видом и кухней, а в микросанузле собственнику удалось уместить даже стиральную машину.

Тому, кто решится заехать в эту студию, придётся смириться с рядом условий: нельзя курить, шуметь и размещаться с домашними животными.

«Запрещено проведение мероприятий (банкетов, свадеб), залог за ключ – 4000, горячая вода – постоянно», – говорится в объявлении.

Было бы любопытно посмотреть на банкет или свадебное торжество на 8,3 м².

Холодный расчёт

Можно легко посчитать, выгоднее ли сдавать в аренду микроквартиру, чем жилище стандартного метража. Площадь упомянутой ранее квартиры на Пресненской набережной составляет 8,3 м². При цене 7 500 рублей это 903 рубля за м² в сутки.

В том же доме сдаются несколько квартир большего метража. 140 м² можно снять за 15 тысяч рублей в сутки, что составляет 107 рублей за «квадрат». Выходит, сдавать микростудию в 8,4 раза выгоднее.

Есть нюанс. При покупке у застройщика действует правило: чем меньше площадь квартиры, тем дороже квадратный метр. «Квадрат» студии будет на 7–10% дороже «квадрата» в однушке, а «квадрат» в однушке на столько же дороже «квадрата» в двушке или трёшке.

Подводные камни

Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев подтвердил «Абзацу», что спрос на студии в Москве и других регионах России вырос. Однако, по его мнению, не все микроквартиры сулят инвестору доход – их нужно уметь правильно выбирать.

«В текущий момент можно получить доходность в полтора-два раза выше с квадратного метра, чем при сдаче в аренду обычного жилья. Эти объекты хорошо сдаются, если рядом метро. Также этот объект должен находиться в районе с развитой социальной инфраструктурой: торговые помещения, кафе и прочее. При соблюдении этих условий он будет пользоваться высоким спросом», – рассказал «Абзацу» Константин Апрелев.

Эксперт обратил внимание, что чаще всего такие студии представляют собой не полноценные квартиры, а апартаменты, и тут есть свои нюансы:

«Если собственник [обычной квартиры] не платит, то от коммуникации могут отключить именно его квартиру. С апартаментами ситуация иная. У них в 99% случаев нет собственного лицевого счёта, а есть лицевой счёт объекта в целом. По этой причине все другие собственники должны гасить долги, если кто-то из собственников долго не платит. В противном случае могут отключить от коммуникации весь объект. Также важно знать, что налоговые обременения будут выше. Для квартир это 0,3% в год от кадастровой стоимости, а для апартаментов – 2%».

По словам Апрелева, в настоящее время рынок микроквартир не перенасыщен. Однако по мере увеличения предложения цены на аренду могут начать снижаться.