Рынок съёмного жилья в России переживает всплеск: спрос за год вырос в полтора раза, а арендные ставки увеличились в среднем на 7%. При этом есть риски как для арендатора, так и для арендодателя. Мы расскажем о семи главных ошибках.
Сегодня одна цена, завтра – другая
Не все арендодатели хотят платить налоги, а потому предлагают нанимателю заключить краткосрочный договор, например на 2-3 месяца. Для человека, который ищет длительную аренду, это не лучший вариант, поскольку после окончания договора собственник жилья может переосмыслить его условия и поднять плату. Впрочем, и долгосрочный договор, заключённый на год, не является гарантией сохранения цены.
«Собственник вправе расторгнуть договор либо предложить другие условия. Если он решит, что его квартира стала дороже по объективным или необъективным показателям – например, просто рыночная цена поднялась, – он имеет право об этом сообщить нанимателю. А ему остаётся либо согласиться с условиями, либо отказаться и съехать. У собственника в этом вопросе прав больше», – рассказал «Абзацу» эксперт по недвижимости Юрий Паршиков.
Лучше рассчитываться с арендодателем за квартиру с помощью банковских переводов, поскольку в этом случае платёж будет сохранён в истории операций. У наличных денег больше рисков. Собственник жилья может год брать арендную плату, а затем обратиться в суд с иском о невыполнении обязательств. Если наниматель не сможет доказать, что передача средств была, то может оказаться проигравшим.
Часто стороны заключают договор аренды квартиры без перечисления находящегося в ней имущества. В первую очередь такой подход рискован для собственника жилья, поскольку недобросовестный наниматель может испортить вещь, а потом сказать, что так и было. Чем подробнее будут описаны предметы, тем лучше: не просто телевизор, а Samsung QE50QN90C. В этом случае собственник избежит риска подмены на предмет более низкого ценового сегмента.
«Бывает так, что собственник указывает, что в квартире есть холодильник, телевизор или стиральная машинка, но не указывает марку. И бывает так, что недобросовестные арендаторы меняют технику. Чтобы этого избежать, лучше приложить к договору аренды акт приёма-передачи имущества», – рекомендует Юрий Паршиков.
Случается так, что арендатор въезжает в «убитую» квартиру, делает ремонт в счёт ежемесячных платежей, а после завершения работ арендодатель поднимает для него цену. С точки зрения арендатора, это несправедливо, поскольку он сам квартиру ремонтировал – обои клеил, ламинат укладывал. Арендодатель видит ситуацию иначе: он оплачивал ремонт, отказываясь от получения денег в течение нескольких месяцев. Чтобы избежать конфликта, нужно обговаривать все моменты заранее. Например, договориться, что год после ремонта арендная плата не повышается. Также стоит учитывать, что вкусы арендатора и арендодателя могут отличаться, поэтому материалы лучше согласовывать. Если не уделить этому внимания, то можно прийти в квартиру и увидеть чёрные потолки.
Перед заключением договора стоит внимательно осмотреть квартиру. В договоре стоит зафиксировать все недостатки – трещина на стекле, пятно на шторах, дефекты на обоях и другие. Но не исключены и невидимые глазу недостатки, которые впоследствии могут стать проблемой. Например, переночевав первую ночь, арендатор может «познакомиться» с клопами либо увидеть плесень в мокрых зонах.
«Если человек осмотрел квартиру, она его на каком-то этапе устроила, а после этого, например, увидел плесень, то, конечно, это будет основанием для расторжения договора. Наниматель в этом случае имеет право вернуть и обеспечительный платёж, и сумму за непрожитое в квартире время», – рассказал «Абзацу» эксперт по недвижимости Юрий Паршиков.
Иногда арендаторы сталкиваются с неожиданными визитами собственника. При этом некоторые из них приходят даже тогда, когда жильца нет дома. Собственник может не только проверить сохранность квартиры, но также переложить чужие вещи и даже положить свою еду в холодильник. Следы визита вряд ли порадуют нанимателя, который вечером придёт домой с работы.
«Если договором предусмотрено, что собственник приходит по конкретным дням, не нарушая режим проживания нанимателя, тогда это право ограничено. Если этот вопрос в договоре не оговорён, собственник имеет право приходить хоть каждые 15 минут», – считает Юрий Паршиков.
В большинстве случаев арендодатель при заключении договора просит оставить депозит, который равен месячной арендной плате. При возврате этих денег часто возникают спорные ситуации. Наниматель считает, что депозит является обеспечением арендных платежей, а собственник уверен, что эта сумма может быть использована для покрытия убытков. Логикой закона предусмотрено, что вина в причинении убытка должна быть доказана. Если собственник не возвращает деньги, то довольно часто наниматели обращаются в суд с иском о неосновательном обогащении. Суд может назначить не просто возвращение депозита, но ещё и выплату нанимателю пеней за пользование его деньгами.
