Семейная ипотека

Ипотека с господдержкой действовала в России четыре года. За это время банки выдали свыше 1,5 млн жилищных кредитов на 6 трлн рублей. Однако успехом это назвать сложно. Льготная программа для всех просто по принципу наличия в кармане российского паспорта взвинтила цены на новостройки в среднем по стране на 48%.

То есть люди покупали по льготным условиям более дорогие квартиры. И если кредит, например, можно погасить досрочно или рефинансировать, то с высокой ценой недвижимости ничего не сделать. Хочешь не хочешь – плати.

С 1 июля ипотека стала более адресной. Жилищный кредит на льготных условиях могут оформить представители только некоторых профессий (например, IT) и некоторых регионов (например, Дальний Восток).

Самой массовой программой после отмены господдержки стала «Семейная ипотека». Она доступна гражданам России при соблюдении одного из следующих условий:

• родился ребёнок с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года
• есть ребёнок-инвалид
• есть двое несовершеннолетних детей.

В Сбербанке, «Альфа-банке» и Т-банке «Абзацу» подтвердили, что программа «Семейная ипотека» продолжает действовать и после 1 июля 2024 года. Жилищный кредит можно оформить по ставке до 6% годовых.

Рыночные условия

За бортом льготной ипотеки остались семьи:

• без детей
• с одним ребёнком старше шести лет
• с младенцем, рождённым в 2024 году.

Выдача льготной ипотеки сократится, но это не значит, что цены на квартиры пойдут вниз. Застройщики предусмотрительно урезали свои проекты. То есть продавать они будут меньше квартир в лучшем случае за ту же стоимость.

Что же делать людям, которые не подпадают под льготную программу, а улучшить жилищные условия хотят? Ответ: терпеть. Рыночные ставки на ипотеку в банках гуманными никак не назовёшь. Сбербанк предлагает кредит на новостройки, вторичку, строительство дома и по программе рефинансирования от 19,5%. В ВТБ ипотеку теперь дают только зарплатным клиентам под 19,2%.

При стоимости квартиры 10 млн рублей, первоначальном взносе 1,5 млн рублей (15%), сроке кредита 30 лет и ставке 19% переплата банку составит более 40 млн рублей, то есть условно одну квартиру клиент купит себе, а четыре – отдаст в качестве процентов.

В каких случаях можно брать ипотеку «в рынке»?

Несмотря на высокую переплату, будут те, кто возьмёт ипотеку по рыночным ставкам. Это может иметь смысл в следующих случаях:

• основная сумма на покупку квартиры есть, не хватает чуть-чуть
• заёмщик планирует очень быстро гасить ипотеку за счёт внесения досрочных платежей – например, за год-два вместо 30 лет
• попался очень выгодный вариант – например, вместо 7 млн рублей за квартиру просят 3 млн (нужно внимательно проверять документы).

В каждом случае нужно считать целесообразность такого кредита. Это можно сделать с помощью ипотечного калькулятора.

Банки и застройщики в условиях ужесточения ипотеки предлагают альтернативные варианты покупки квартир:

Рассрочка. Часть суммы вносишь сразу, а остаток разбивается. Чаще всего растянуть долг можно на срок не более трёх лет.

Трейд-ин с проживанием. Некоторые застройщики выкупают старую квартиру клиента, но разрешают ему жить в ней до сдачи дома.

Траншевая ипотека. Сумма ипотеки делится на две (и более) части, первый транш 15–30% сразу, остальное – после сдачи дома в эксплуатацию.

Однако в большинстве случаев те, кто нуждается в покупке жилья, отложат решение этого вопроса на более удачное время. Оно наступит после снижения ключевой ставки Банком России (от неё зависят ставки по рыночной ипотеке). Однако об этом пока даже мечтать не приходится. Более вероятный вариант – повышение показателя уже на июльском заседании.