Почему отказ Москвы от строительства микростудий не решит проблему с демографией
В Москве решили отказаться от строительства маленьких квартир и студий и добавили в критерии жилых помещений лимит по метражу. При их нарушении застройщики будут получать отрицательные заключения на проекты. Значит ли это, что проблема «человейников» для столицы решена?
Сколько «квадратов» на человека
Критерии жилых объектов в новостройках столицы определила Москомэкспертиза и разослала информационное письмо девелоперам. В документе обозначена минимальная площадь квартир в многоквартирных домах:
- 28 м² – для однокомнатных квартир,
- 44 м² – для двухкомнатных.
Стройки из-за новых ограничений не встанут, поскольку правила распространяются только на новые объекты, разрешение на строительство которых было подано после 7 мая 2024 года. Если застройщик нарушит требования, то его проект получит отрицательное заключение и ему придётся перекраивать планировки жилых помещений.
От такого понятия, как студия, Москомэкспертиза вовсе предлагает отказаться, поскольку Жилищный кодекс РФ не относит такое помещение к жилым.
Задача от президента
Эксперты уверены: московский пример будет распространён и на другие российские регионы. Тенденция к уменьшению количества студий в жилых комплексах уже наблюдается.
«У нас офисы находятся в 60 городах России. Тенденции там те же. Мы видим, что доля студий в жилых комплексах не превышает 25–30%. В регионах стоимость жилья дешевле, чем в Москве, и люди заинтересованы покупать полноценные квартиры. Идёт уклон в пользу качества жилья и более комфортного проживания в нём людей», – рассказал «Абзацу» основатель федеральной сети «Союз риелторов «Полезные люди» Юрий Паршиков.
По его мнению, новые правила – ответ на недавний указ президента о национальных целях развития страны. Согласно этому документу, на каждого россиянина должно приходиться не менее 33 м² общей площади жилья к 2030 году и 38 м² – к 2036 году.
Это значит, что среднестатистическая семья, состоящая из мамы, папы и троих детей, в 2030 году должна проживать в квартире площадью 165 м², а к 2036 году – обзавестись жилплощадью в 190 м².
С «человейниками» покончено?
По данным «Циан. Аналитики», средняя площадь квартир в новых домах снижается. В Москве в сданных в 2022–2023 годах корпусах средний метраж составил 53 м². При этом в 2018–2021 годах средняя площадь была на 5 м² больше (58 м²). В Санкт-Петербурге метраж уменьшился с 45–46 м² до 42–43 м².
«Маленькие квартиры не способствуют росту населения. В квартирах 16–30 м² крайне сложно родить троих детей. А у нас всё же делается акцент на увеличение популяции сограждан», – отметил Паршиков.
Микроквартиры вредны не только для демографии. Большая плотность населения даёт большую нагрузку на городскую инфраструктуру: больницы, поликлиники, школы, детские сады. Если строительство социальных объектов не поспевает за темпами строительства жилья, возникают очереди, что ухудшает качество жизни населения.
Отдельная проблема – парковки. Застройщики стараются предусматривать машино-места при возведении высоток, однако их не хватает. В результате стоимость места на подземном паркинге столицы иногда достигает 10–15 млн рублей.
Решение Москомэкспертизы призвано улучшить ситуацию. Впрочем, будет ли реальный эффект – покажет время. Застройщикам теперь запрещено сдавать студии в «человейниках», но инвесторам никто не запрещает выкупать «однушки» в 30 м² и делить их на две студии по 15 м². Проще всего это делать, если в квартире несколько мокрых зон.
А кто покупать будет?
Застройщики критикуют решение Москомэкспертизы. Главный аргумент: люди покупают микроквартиры не потому, что им сильно хочется в них жить, а потому, что денег на более комфортное жильё не хватает.
«С одной стороны, это правильно. Как создавать семью, рожать детей в маленьких квартирах? С другой стороны, кто будет покупать большие квартиры? 28 м² в Москве по цене близки к 20 млн рублей. При нынешних ставках на ипотеку размер ежемесячного платежа просто космический. Молодая семья точно не может его себе позволить», – рассказал «Абзацу» предприниматель, владелец компании по недвижимости Андрей Ковалёв.
По его словам, это решение лишит многие семьи возможности приобрести собственное жильё:
«У молодёжи просто не будет возможности жить в отдельной квартире. Позволить квартиру приличного метража – 40–45 м² – они себе не смогут, значит, придётся жить у родителей либо снимать, что тоже сейчас недёшево».
Выходит, что для выполнения задачи президента нужно не искусственно увеличивать метраж и бить по рукам застройщиков, а повышать благосостояние населения.
Имея возможность улучшать свои жилищные условия, люди будут это делать. Тогда в квартирах большего размера будет рождаться больше детей, что и является одной из приоритетных задач государства.
