Рекорды ипотечного рынка

По данным ЦБ, только за третий квартал текущего года банки выдали ипотеку на 2,5 трлн рублей. Рост в сравнении с предыдущим триместром составил 38%, что является абсолютным рекордом.

Быстрее всего рос сегмент строящегося жилья – на 71% ко второму кварталу. Оно и понятно. Льготная ипотека на «вторичку» не распространяется (ставки касаются макушкой 20%), а новостройки можно взять под 8% (ипотека с господдержкой), 6% (семейная ипотека), 5% (для IT-специалистов) и даже 2% (для Дальнего Востока, Арктики и новых территорий России). Средняя ставка по договору долевого участия (ДДУ) составила 5,8%.

Как пишет ЦБ, спрос на новостройки в ипотеку продолжал расти на фоне грядущих ужесточений льготных программ. Люди пытаются «запрыгнуть в последний вагон» и купить хоть и сильно подорожавшее жильё, но по льготной ставке, потому что потом таких кредитных условий можно и не дождаться.

Ужесточения Минфина

Над тем, как свернуть программу льготной ипотеки так, чтобы не навернулся строительный рынок, а вслед за ним и экономика, ломают головы все профильные ведомства. Минфин заинтересован сильнее других, ведь субсидии банкам ставок по льготной ипотеке высушивает бюджетную казну.

Работает это так:

Семья Ивановых взяла в ипотеку квартиру стоимостью 10 млн рублей. Рыночная ставка в банке – 19%, льготная ставка – 6%. При рыночной ставке переплата банку должна составить 1 900 000 рублей в год. При льготной – 600 000. Из-за того, что Ивановы оформили именно льготную ипотеку, банк не дополучает 1 300 000 рублей в год (1 900 000 – 600 000). Эту сумму финансовой организации компенсирует Минфин из федерального бюджета.

Чем выше ключевая ставка, тем выше рыночные ставки по ипотеке, тем больше субсидий требуется из федерального бюджета. По словам председателя правительства Михаила Мишустина, за время действия льготного кредитования было выдано более 2 млн кредитов на сумму свыше 8,5 трлн рублей.

Программы льготной ипотеки продлены до 1 июля 2024 года, но средства уже выбраны, а бюджет трещит по швам. Сворачивать программу раньше срока никто не планирует, а вот ужесточать условия – да. Минфин раскрыл подробности изменений госпрограммы:

• повысить первоначальный взнос с 20% до 30%,
• сумму кредита для Москвы и Питера урезать вдвое – до 6 млн рублей,
• запретить брать больше одной льготной ипотеки,
• снизить на 0,5 п.п. субсидии для банков, кредитующих по госпрограммам.

Банки, не дожидаясь решения Минфина, уже режут программы льготной ипотеки. Совкомбанк, к примеру, увеличил размер минимального первоначального взноса по всем программам ипотечного кредитования с господдержкой с 20% до 50%. То есть желающие купить квартиру за 10 млн рублей должны иметь половину суммы на руках. Следом подключился и Газпромбанк, увеличив взнос до 30%.

Что будет с ценами

Эксперты говорят: при таких условиях госпрограмма в Москве практически остановится. Единственный сегмент, где она выживет, – студии небольшого метража (по сути, будки). Их ещё можно найти за 6 млн рублей, полноценные «однушки» – нет.

«Многие ипотеку просто взять не смогут. Причём не могут не только потому, что она дорогая. Это приводит к росту аннуитетов, то есть ежемесячных платежей, и они просто становятся людям недоступными. То есть есть те, кто хочет взять, но требования к ним повысились в полтора-два раза за последние полтора месяца», – рассказал «Абзацу» член совета Гильдии риелторов Москвы Роман Вихлянцев.

Это мнение эксперта легко подтверждается расчётами. Предположим, семья Петровых, проживающая в Москве, хочет купить «евродвушку» площадью 40 квадратов. Сейчас в среднем такое жильё недалеко от метро можно найти за 15 млн рублей.

С семейной ипотекой в 6% первоначальный взнос составит 20% = 3 млн. 12 млн, соответственно, Петровы возьмут в кредит. Ежемесячный платёж на 30 лет составит 71 946 рублей.

По новым условиям, озвученным Минфином, в ипотеку по льготной ставке Петровы смогут взять только 6 млн рублей. Ещё 6 придётся брать по рыночной ставке около 19% годовых. В этом случае ежемесячный платёж составит 131 306 рублей.

То есть снижение лимита повысит ежемесячный платёж для семьи Петровых на 59 360 (!). Все ли смогут осилить такое ощутимое увеличение кредитной нагрузки? Очевидно, что нет.

Но дело даже не в этом. Чтобы банки одобрили такой кредит, нужно иметь зарплату свыше 270 000 рубле. Вывод напрашивается сам собой: выдачи кредитов и продажи жилья неизбежно снизятся. Впрочем, это не гарантирует снижение цен на новостройки.

«Любая цена определяется себестоимостью. Себестоимость строительства не только не снижается, но и продолжает расти по многим причинам: подорожание стройматериалов, сокращение дешёвой рабочей силы и т.д. Сильно отступать некуда. И вообще-то говоря, у нас все строительные проекты сейчас реализуются на условиях проектного банковского финансирования. Просто так изменить цену на жильё нельзя. Нужно согласовать этот вопрос с банком, и не факт, что он будет готов пойти застройщику на встречу, несмотря на снижение продаж», – рассказал «Абзацу» вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов.

И надо понимать, что реально сегодня в снижении цен на жильё кроме конечных потребителей (то есть покупателей) никто не заинтересован: ни девелоперы, ни банки.

«Вероятно некоторое переключение спроса с первичного на вторичный сегмент. Но, честно говоря, в текущих условиях я не предполагаю, что это позволит вторичному рынку пережить какой-то ренессанс. Он не умрёт, но не более того. Падение в пределах 10% возможно, но не более, поскольку продавцы оглядываются друг на друга и стремятся выставлять цены ближе к верхней границе», – продолжает Самойлов.

Если цены на жильё не снизятся, а ипотека будет дорогой, то многие отложат покупку жилья. Логично, что в таких условиях должна подрасти цена аренды, но Олег Самойлов уверяет, что и здесь не всё так однозначно.

«Аренда уже подорожала, поэтому больших перспектив нового существенного роста я, честно говоря, не вижу. Скорее всего, будет подорожание где-то на уровне реальной инфляции. Наймодатели больше поднять цены, конечно, хотели бы, но тут они сталкиваются со сравнительно невысокой платёжеспособностью нанимателей, поскольку реальные располагаемые доходы уже более 10 лет, по сути, не растут», – констатирует эксперт.

Программа льготного ипотечного страхования, взвинтившая цены на жильё с одной стороны и дорогие кредиты, как следствие высокой ключевой ставки – с другой, загнали рынок жилья и в первую очередь население в ловушку.

Для того, чтобы из неё выбраться, потребуется несколько лет. Насколько болезненным будет этот период, покажет время. Не очень может оказаться всем – потребителям из-за недоступности жилья, девелоперам из-за снижения объёмов продаж и соответственно прибыли и банкам, которые за последние годы набрали довольно много залогов и любое снижение цен на жильё может привести к невыплатам по кредитам.