Квартирный вопрос обчистил москвичей

Даже жители столицы с пресловутыми московскими зарплатами в ужасе от цен на жильё. По данным аналитиков платформы bnMAP.pro, в сентябре средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы составила 440,8 тыс. рублей. Это на 3,5% больше показателя августа и на 9,5% превосходит итоги сентября 2022 года.

Понятно, что 25 млн рублей – это средняя «температура по больнице». За эти деньги москвичи могут себе позволить не центр и не хоромы. Средняя площадь экспонируемого объекта в сентябре составила 55,79 кв. м, что подразумевает компактную «двушку» или просторную «однушку».

Цены на квартиры «поцентрее» и/или «побизнесовее» сразу улетают в стратосферу. К примеру, в Москве сейчас продают трёхкомнатную квартиру в новом ЖК, площадью 170 «квадратов», за 248,6 млн рублей (1,5 млн за квадратный метр). Это не одна из палат Кремля, а довольно обычная квартира за Садовым кольцом.

«Хороших решений нет»

Не только москвичи, но и жители других российских городов хватаются за головы и задаются вопросом, когда рост цен остановится. Вопрос довольно риторический. Стоимость жилой недвижимости в России – следствие льготной ипотеки. Чем ниже ставки, тем активнее продаётся жильё и, соответственно, выше стоимость этого самого жилья.

«Сейчас льготная ипотека – это не просто драйвер, а основа продаж. Её отмена приведёт к падению на 80%, а в моменте рынок вообще встанет. Это будет существенный удар по экономике, поскольку на застройщиков завязаны металлопрокат, бетон, огромное количество рабочей силы и т. д. Отрасли, которые завязаны на строительство новостроек, суммарно дают примерно такой же процент ВВП, как вся «нефтянка», – рассказал «Абзацу» член совета Гильдии риелторов Москвы Роман Вихлянцев.

Получается замкнутый круг: снизить цены на жильё может охлаждение ажиотажа, а охладить ажиотаж может отмена льготной ипотеки, только отменить её не могут, поскольку это станет шоком для российской экономики.

«Правительство и экспертное сообщество мечутся. Решений хороших нет. Все говорят, что льготную ипотеку нужно отменять. Но кто на это решится? Инициаторов стать смертником в этой истории нет», – констатирует эксперт.

По словам Романа Вихлянцева, момент относительно безболезненной отмены льготной ипотеки упущен. Это нужно было делать в период относительно низкой ключевой ставки Банка России. Сейчас сворачивание программы означает парализацию строительства и распространение кризиса по другим отраслям.

Где остановятся цены

Если заглянуть в статистику, то можно выявить определённую закономерность: перед кризисом люди активно покупают жильё, соответственно, его стоимость растёт. А затем спрос на недвижимость падает вслед за снижением покупательной способности населения, и цены на жильё тоже снижаются. Так было в предыдущие три кризиса – 1998, 2008 и 2014 годов. Стоимость жилья падала в среднем на 30%. Последнее снижение стоимости цены квадратных метров продолжалось с 2012 по 2016 год.

Период после начала СВО во всех смыслах можно назвать уникальным. Во-первых, кризис ограничился 2022 годом. В этом году ожидается экономический рост в 2,5-3% – небывалый показатель для нашей страны. Во-вторых, реальные доходы населения выросли более чем на 12% – так сказал президент страны Владимир Путин, выступая на пленарной сессии XX ежегодного заседания Международного дискуссионного клуба «Валдай». Откуда этот рост взялся, догадаться несложно:

• выплаты участникам СВО
• выплаты за ранения и гибель
• повышение зарплат в Оборонпроме (многие предприятия отрасли перешли на работу в три смены) и смежных отраслях

У людей (не у всех) появились деньги, которые нужно куда-то вложить. А куда вложить в условиях растущей инфляции? Конечно, в недвижимость, сколько бы она ни стоила. Снизить активность может высокая ключевая ставка. Получить льготную ипотеку могут все россияне, но программа вводит ценовые ограничения на жильё. К примеру, в той же Москве по льготной ставке можно купить квартиру стоимостью до 12 млн.

«На этой неделе мы общались с крупнейшими застройщиками, агрегаторами по новостройкам. Они предполагают, что октябрь за счёт большого количества одобрений в августе и сентябре по продажам пройдёт достаточно бодро, но уже к концу октября – середине ноября будет спад активности покупателей примерно на 30%», – рассказал «Абзацу» член совета Гильдии риелторов Москвы Роман Вихлянцев.

Дальнейшее движение цен на жильё зависит от спроса. Будет спрос – цены будут расти. Не будет спроса – они остановятся или дисконтируются.

«Застройщики говорят, что цены они снижать не могут. Скорее всего, они введут какие-то акционные механизмы – какие-то скидки, акции, – но при этом цены на базовые новостройки снижаться до конца года точно не будут», – поделился эксперт.

Вот и выходит, что россияне от цен на жильё плачут, но платят. Где же тот самый пик роста, не может сказать никто. Возможно, сейчас, а возможно, скоро и «однушка» за 50 млн в Москве никого не удивит.