Рынок скорее мёртв, чем жив

Банк России повысил ключевую ставку до 15% и усугубил этим решением ситуацию на вторичном рынке жилья. Льготная ипотека на «вторичку» не распространяется, а по рыночным ставкам в 17-20% обзавестись жильём желающих немного.

«Вторичка убита. Это ровно так и называется. Она была убита довольно давно, но сейчас её добили окончательно. Отсутствие льготной ипотеки на вторичку в условиях ключевой ставки, которая ещё наверняка и повысится, – это абсолютно заградительный уровень. Со вторичкой можно попрощаться», – заявил «Абзацу» вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов.

Покупают на вторичном рынке жилья сейчас только те, у кого есть на руках живые деньги. Таких людей довольно мало. Предложение значительно превышает спрос.

«Собственных ресурсов у народа давно уже нет. Всё, что было накоплено в тучные времена, уже давно проедено», – подчеркнул эксперт.

По оценкам аналитиков, спрос на вторичное жилье в России за год сократился на 50-70% и он продолжит падать вслед за ужесточением денежно-кредитной политики. Банк России не исключает повышения ключевой ставки в декабре до 16%.

«Чтобы купить, надо продать»

Вторичка тянет за собой первичный рынок недвижимости. Льготные ипотечные программы пока упразднять не собираются, но требования к приобретателям жилья становятся более жёсткими. 9 сентября вступил в силу правительственный указ, который повысил минимальный размер первоначального взноса по ипотеке с господдержкой с 15% до 20%.

«Вторичка всегда являлась источником платёжеспособности для рынка новостроек. Достаточных накоплений на первоначальный взнос, по большому счёту, не так много у кого есть. Чтобы купить, надо сначала что-то продать, а в условиях, когда это непродаваемо, поскольку нет реального платёжеспособного спроса, в итоге это негативно сказывается на всём рынке», – подчеркнул Самойлов.

Правительство, ЦБ и экспертное сообщество обсуждают, как устранить перекос на рынке жилья. Пока выходит не очень: льготную ипотеку на «вторичку» распространять не хотят, поскольку заявленная цель госпрограмм – поддержка строительного рынка. Упразднять льготную ипотеку для рынка новостроек хотят, но не могут, поскольку в условиях высоких кредитных ставок это будет означать остановку всего сектора, который носит стратегическое для экономики страны значение.

Из рук в руки

Выходом эксперты видят возвращение на рынок бартерных схем. К концу прошлого года количество прямых обменов жилья выросло в четыре раза в сравнении с 2021 годом. В этом году рост, по прогнозу экспертов, может быть десятикратным.

«Рынок полностью не умрёт. Есть альтернативные сделки так или иначе: есть технологии прямых обменов. Правда, ими владеет уже мало кто из риелторов. Поэтому объём сделок всё равно будет не тот, что раньше», – пояснил эксперт.

В 90-е годы обмен недвижимостью был главным способом изменить жилищные условия. Затем на смену этой практике пришли товарно-денежные сделки в виде договоров купли-продажи.

Застройщики в условиях стагнирующего вторичного рынка тоже ищут варианты. Популярность приобретают схемы формата «трейд-ин». Их агентства недвижимости и девелоперы позаимствовали у авторынка, где давно существует практика обмена старого автомобиля на новый с доплатой.

На рынке жилья работает схема похожим образом: компания берет квартиру клиента на реализацию на вторичном рынке, а взамен продает ему жилье в новостройке. Эксперты советуют внимательно оценивать целесообразность таких сделок. Поскольку вторичка на 40-50% дешевле первички, заключить подобную сделку с выгодой довольно сложно.