Ставки сделаны, ставок больше нет

Ключевая ставка в 15% потянула за собой ипотечные ставки. По данным «Дом.рф», в ряде банков жилищные кредиты стартуют уже от 20%. Ставка в 17% встречается всё реже, и одобряют такие условия не всем, а лишь зарплатным клиентам с низкой долговой нагрузкой, высокими доходами и при условии оформлении страховок (здоровье, жизнь, квартира).

Для вторичного жилья, в отличие от новостроек, программы льготного кредитования не действуют. Это уже привело к разнице в цене. По данным Банка России, квартира, выходя на вторичный рынок, сразу теряет 30% стоимости. К примеру, у застройщика до сдачи дома в эксплуатацию жильё можно купить за 10 млн рублей, а если человек захочет её перепродать сразу после получения ключей, то сможет выручить лишь 7 млн.

Казалось бы, риски ниже – не надо переживать о проблемах со сдачей дома, вот ключи – бери и живи. Но такое жильё дешевле, а недостроенное – дороже. Такие вот перекосы рынка недвижимости.

Законы спроса и предложения

Один из главных законов экономики гласит: выше спрос – выше цены, ниже спрос – ниже цены. Спрос на вторичный рынок сейчас фактически держится на людях, у которых есть «живые», то есть наличные деньги. А их становится всё меньше.

«За октябрь 2023 года наблюдался спад на вторичном рынке от 5 до 15%. По ноябрю дополнительно ожидается спад от 15 до 25%. Пока это почти не сказывается на изменении цен, но по ноябрю мы, скорее всего, уже увидим отрицательную динамику в размере 1,5-2%. Если учётная ставка в ближайшее время не поменяется, скорее всего, в среднем в месяц это будет вести к аналогичному снижению цен», – рассказал «Абзацу» член совета Гильдии риелторов Москвы Роман Вихлянцев.

С тем, что на рынке вторичного жилья маячит снижение цен, согласен и вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов.

«Если ситуация в таком виде будет продолжаться полгода, цены должны пойти вниз. Не думаю, что они пойдут вниз существенно. На вторичном рынке у продавцов существует некий психологический рубеж, ниже которого большинство из них продавать просто не готовы. Думаю, снижение будет в пределах 10%», – заявил «Абзацу» эксперт.

По мнению Самойлова, собственники жилья могут переждать неблагоприятный для продажи период, сдав жильё в арену.

«Не может быть!»

Экспертные прогнозы о снижении цен на жильё население, как правило, воспринимает с недоверием: «Не может быть! Где это видано, чтобы квартиры дешевели?» Действительно, если посмотреть на длинных горизонтах (временных интервалах), то и вторичное, и первичное жильё дорожают вне зависимости от региона.

Однако на более коротких временных интервалах бывают просадки. К примеру, по данным сервиса «Домклик», в декабре 2020 года средняя стоимость квадратного метра в российских новостройках составляла 78 759 рублей, а в январе 2021-го упала до 74 470 рублей. Просадка была также в 2022 году: в апреле «квадрат» продавался в среднем за 105 317 рублей, а в мае – за 101 913 рублей. В феврале 2023 года стоимость квадратного метра упала до 106 705 рублей с 109 336 в январе.

Наиболее существенные просадки цен на жильё происходят в кризисные периоды. Так было в 1998, 2008 и 2014 годах. Стоимость жилья падала в среднем на 30% вслед за снижением реальных располагаемых доходов населения. Последнее снижение стоимости цены квадратных метров продолжалось с 2012 по 2016 год.