Правило №1. Не доверяйте низким ценам

На популярных сайтах объявлений можно встретить предложения приобрести квартиру на 20 или даже 30% ниже рынка. Кажется, вот оно, надо брать. Однако специалисты не советуют впадать в состояние эйфории. Разливать шампанское и звать друзей на новоселье точно рано. Большинство таких объявлений создано исключительно для привлечения внимания.

Как правило, во время звонка по указанному номеру можно услышать, что именно ту квартиру только-только продали, но есть другие интересные варианты. Понятно, что эти варианты будут хуже или дороже (или и то и другое).

Если же квартира действительно продаётся и правда дешевле аналогов, стоит насторожиться. Не исключено, что есть какие-то проблемы с незаконной перепланировкой или обременением (ограничением прав владельца).

Правило №2. Не оставляйте залог

Популярная история сейчас – продажа квартир из-за границы. Как правило, это связано с переездом владельцев в другую страну. Собственник соглашается приехать на сделку, но просит гарантий – залог за квартиру. Деньги, как правило, нужно перевести на карту или специальный счёт.

Делать это опасно. Релокант может оказаться обычным мошенником, который собрал залоги и с других претендентов на жильё. Если есть необходимость в заморозке средств, лучше делать это через аккредитив – в этом случае гарантом добросовестного проведения сделки выступает банк.

Правило №3. Не соглашайтесь на формальное занижение цены

В России есть налог на доход с продажи имущества, которое было в собственности менее трёх лет. Если собственник, к примеру, купил квартиру в 2021 году за 5 млн рублей, а решил её продать в 2023 году за 8 млн рублей, то с 3 млн разницы он обязан заплатить НДФЛ в размере 13%.

Жильё за последние годы подорожало существенно, а потому такие ситуации встречаются довольно часто. Чтобы сэкономить, ушлые собственники прибегают к хитрости и предлагают покупателю заключить два договора: один на продажу квартиры стоимостью 5 млн рублей и ещё один – на продажу ремонта и мебели на 3 млн рублей. Это даёт право не платить налог, поскольку формально прибыль с продажи жилья собственник не получает.

Не стоит соглашаться на такую сделку. Если в будущем по каким-то причинам она будет оспорена, могут возникнуть вопросы с возвратом средств, особенно если экспертиза не обнаружит такого дорогого ремонта.

К тому же ваша подпись в договоре может быть расценена правоохранительными органами как соучастие в преступлении по уходу от налога.

Правило №4. Краткосрочное владение должно насторожить

Юристы и риелторы не очень любят сделки, где квартиру продаёт человек, который получил её по праву наследства и тут же выставил на продажу.

С одной стороны, действительно может быть ситуация, при которой квартира человеку не нужна, и он, оформив её в наследство, реализует спустя всего несколько месяцев. Но у такой спешки может быть и другая причина – стремление побыстрее расстаться с объектом и получить деньги, пока другие наследники не вступили в свои права. Это возможно, если, например, они проживают в другом городе и не знают о смерти наследодателя.

Правило №5. Апартаменты – это не то же самое, что квартира

На рынке довольно много предложений по продаже апартаментов. Приобретатель жилья не всегда видит разницу между этими двумя вариантами: те же стены, пол, потолок.

В действительности же отличия есть, и они довольно существенные: в апартаментах нельзя зарегистрироваться (прописаться), жильцам не гарантирована доступность социальной инфраструктуры (к примеру, в детский сад нужно будет возить ребёнка в другой район), для апарт-домов другие требования по строительству (они могут располагаться ближе друг к другу, загораживая солнце), а в соседнем помещении, которое по закону не считается жилым, может появиться какое-нибудь шумное производство.

К тому же коммунальная плата в апартаментах часто выше, как и налог на такое имущество.

Правило №6. Проверяйте документы

Чтобы не купить кота в мешке, проверяйте документы. Это поможет сохранить и время, и деньги. Попросите собственников жилья предоставить:

• паспорта;
• основания права собственности;
• выписку из ЕГРН;
• заверенное нотариусом согласие супруга на продажу объекта;
• справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Стоит тщательно проводить верификацию. Должно смутить несоответствие данных в документах и договоре, отсутствие печатей, кривой или расплывчатый шрифт. Также стоит насторожиться, если собственник отказывается предоставлять какие-то документы под предлогом нехватки времени.

Можно провести проверку документов самостоятельно или обратиться к юристу. Услуга не из дешёвых (10-30 тыс. рублей), однако специалист проведёт более тщательный анализ, поскольку понимает, на что нужно обращать внимание.

Также можно купить страховку сделки. Она защитит в случае возникновения проблем вроде появления наследников.

Правило №7. Просите справку

Бывают неприятные случаи, когда после покупки жилья новый собственник получает повестку в суд, где рассматривается вопрос об оспаривании сделки. Основание – недееспособность в момент её заключения. Это может касаться как пожилых продавцов, так и молодых людей, которые состоят на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

Чтобы избежать этих рисков, стоит деликатно попросить каждого собственника жилья принести справки из этих двух учреждений.

Правило №8. Спросите про маткапитал

Если ранее в покупке квартиры были использованы средства материнского капитала, то новая сделка с ней будет несколько сложнее. Если дети несовершеннолетние, потребуется согласование с органами опеки – может быть отказ, если детям в новом жилье, например, не выделены должные доли или квартира располагается в менее благополучном районе.

Если дети, на которых был получен маткапитал, выросли и достигли совершеннолетия, то требуется их непосредственное участие в сделке. То есть покупка такой квартиры возможна, но стоит быть готовым к дополнительным трудностям.

Правило №9. Узнайте о состоянии дома

Заключая сделку, мы покупаем не только квартиру, но и дом, в котором она находится. Это обстоятельство тоже не стоит упускать из внимания.

Можно сделать дорогой и качественный ремонт, но всё придёт в негодность из-за протечки кровли или прорыва трубы у соседей. Полностью исключить эти риски нельзя, но можно попробовать их снизить.

Узнать об износе дома можно на сайте ГИС ЖКХ. Находим в поиске свой дом и изучаем о нём сведения. Также стоит зайти в управляющую компанию или ТСЖ и выяснить интересующие вопросы там.

Правило №10. Познакомьтесь с соседями

Если всё устраивает, финальным этапом проверки стоит сделать знакомство с соседями. Так можно составить мнение не только о контингенте, с которым придётся делить общее домовое имущество, но и узнать проблемы, которыми живёт дом или жилой комплекс.

Недостатки и нюансы есть всегда. Важно понять, насколько они существенны и можно ли с ними ужиться.