Вопреки законам экономики

Минстрой каждый квартал утверждает в России среднюю цену квадратного метра жилья. Показатель нужен для расчёта социальных выплат и льгот при приобретении недвижимости, а также при закупках жилья для переселения из ветхого и аварийного фонда.

Официальная стоимость «квадрата» выше всего на Чукотке – 233,7 тыс. рублей. Самый дешёвый квадратный метр – в Северной Осетии, 76 тыс.

За редким исключением во всех регионах наблюдается рост цен на жильё. Например, в Москве относительно третьего квартала стоимость «квадрата» увеличится на 6,2 тыс. рублей (3,49%), до 177,9 тыс.

Эксперты разводят руками: льготную ипотеку в столице начали сворачивать ещё в декабре прошлого года. К июлю 2024-го изменения коснулись всей страны – была отменена самая массовая ипотека с господдержкой. Спрос на жилищные кредиты снизился, однако цены, вопреки всем законам экономики, продолжают расти.

«Если спрос падает, что должно происходить с ценой? [Она должна] снижаться. Она снижается? Нет. То есть рынок должен отрегулировать, но рынок этого не делает. Соответственно, нужно искать другие решения», – рассказал «Абзацу» исполнительный директор консалтинговой компании «СМПРО» Евгений Высоцкий.

Застройщики подготовились к падению спроса. Девелоперы заблаговременно начали сокращать предложение, то есть снижать интенсивность строительства объектов.

Управляющий партнёр ГК «Самолёт» Александр Прыгунков ещё в сентябре 2023 года на Восточном экономическом форуме рассказывал «Абзацу», что компания ежемесячно «смотрит и балансирует» проекты: «что-то ускоряет, что-то притормаживает». Логика бизнеса понятна: зачем продавать больше и дешевле, когда можно меньше и дороже.

Структура цен на жильё

Строительные материалы дорожают быстрее квартир в новостройках. К такому выводу в мае 2024 года пришли специалисты девелоперов из «А101».

«С 2020 года стоимость материалов выросла в среднем на 70%. Заметнее всего поднялись цены на основные позиции: почти в два раза – на газоблоки, в 2,5 раза – на теплоизоляцию, на 50% – на арматуру и гидроизоляцию, на 44% – на бетон», – приводит пресс-служба слова директора по закупкам «А101» Елены Леликовой.

Консалтинговая компания «СМПРО» провела своё исследование и выяснила, что основной рост стоимости жилья не связан с ценами на материалы и строительно-монтажные работы (СМР). Реальные факторы – так называемые прочие затраты.

«Это затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок, строительство внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, работы по благоустройству и озеленению территорий, получение исполнений технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры, ввод дома в эксплуатацию, реклама, содержание компании, выплаты по кредитам и, конечно же, прибыль девелопера», – объяснил Высоцкий.

Анализ показал, что «прочие затраты» в структуре цены квадратного метра за последние пять лет выросли с 32 до 54%. При этом доля СМР снизилась с 68 до 46%, а строительных материалов – с 37 до 27%.

«В последние несколько лет развернулась кампания против производителей строительных материалов, которые регулярно обвиняются во всех экономических проблемах девелоперов. Причинно-следственная связь: строят из материалов, они дорожают – и цены на квартиры растут. Но если копнуть глубже, что мы и сделали, то можно увидеть, что строительные материалы составляют меньше трети цены. Звучат идеи о фиксации цен на строительные материалы. По задумке, так мы сможем сохранить стоимость квадратного метра. Конечно же нет. Производители и так уже затянули пояса», – продолжил эксперт.

На рост стоимости больше влияют дополнительные факторы, в том числе прибыль девелоперов. Но долю маржинальности в структуре одного квадратного метра условной квартиры определить из открытых данных невозможно – информацией владеют только застройщики.

Можно ли сбить цены

Обыватель может сказать: «Надо сбивать цены и урезать аппетиты застройщиков». Однако это очень непростой вопрос, «с кондачка» такое не решается.

Представим, что завтра выйдет закон, который снизит стоимость жилья на 30%. Невероятно, но всё же. Это приведёт к жесточайшему кризису в российской экономике.

К примеру, условная семья Ивановых в декабре 2023 года взяла ипотеку на квартиру, которая стоила почти 17 млн рублей, а завтра цена на неё рухнет на 30%, до 11,9 млн. Вряд ли семейство будет по-прежнему платить за жилищный кредит.

Вероятно, они бросят то дорогое жилище и купят подешевевшее. Ипотечный кризис в США 2007 года произошёл как раз по этой причине: квартиры и дома упали в цене, а люди просто оставляли ключи в замочных скважинах со словами: «Платите сами».

Последние четыре года в России жилищные кредиты разлетались как горячие пирожки. Идея копить потеряла смысл, поскольку гнаться за подорожанием невозможно.

А тут – льготная ипотека, которую давали всем по принципу наличия российского паспорта. В 2023 году в стране было оформлено более миллиона жилищных кредитов.

Что же делать

Счётная палата пришла к выводу, что при снижении стоимости квадратного метра жилья на 20% банкам придётся досоздать резервов на 4,5 трлн рублей. При таком сценарии едва ли можно обойтись без помощи ЦБ и государства, а там и поддержка застройщиков может потребоваться.

Всё это деньги из бюджета, а он, как видно из проекта на 2025 год и плановый период 2026–2027 годов, дефицитный. Строительный и банковский сектора – стратегические отрасли для экономики, значит, благодаря мультипликативному эффекту (по цепочке) достанется всем.

Выход один: не сбивать цены на жильё, а зафиксировать их и подтягивать к ним доходы населения. Важно, чтобы достаток людей за вычетом инфляции рос сильнее, чем стоимость недвижимости.