С 1 января 2025 года в стране заработает так называемый ипотечный стандарт. Документ согласовал Центробанк и утвердил Комитет по стандартам деятельности кредитных организаций. Что изменится для заёмщиков, выяснял «Абзац».
Война ЦБ с застройщиками
Банк России и лично председатель регулятора Эльвира Набиуллина косо смотрят в сторону застройщиков, которые придумывают различные ипотечные схемы. За много лет противостояния преимущество в основном оказывалось на стороне последних: стоит ЦБ вытравить с рынка ипотеку под 0,001%, девелоперы совместно с кредитными организациями тут же создают другие варианты.
Например, в этом году многие российские застройщики стали привлекать клиентов рекламой вроде «Мы сохранили ипотеку под 8%». Понятно, что с госпрограммой такая схема ничего общего не имеет, просто недополученная выгода по кредиту уже на этапе покупки закладывается в стоимость жилья: человек под меньший процент приобретает более дорогое жильё.
Подводных камней у этого варианта множество, главный – большая переплата. Если клиент покупает под высокую ставку бюджетный объект, у него есть возможность после снижения ключевой ставки сделать рефинансирование, снизив процент по кредиту и переплату.
Иной вариант такую опцию фактически исключает: даже если спустя время владелец сможет добиться пересмотра условий займа с условных 8% до 6%, он всё равно будет их платить за более дорогостоящее жильё. А стоимость квартиры уменьшить не получится.
Набиуллина против «красивых» схем
Выступая на XXI Международном банковском форуме 26 сентября, Набиуллина вновь обратилась к давней проблеме, но на сей раз фактически с триумфальной речью. Всё дело в «ипотечном стандарте», который был разработан ЦБ, банками и экспертами.
«Здесь, конечно, нужно наводить порядок. Что меня радует, буквально на днях был утверждён ипотечный стандарт, правда, после длительных дискуссий. Спасибо банкам, что всё-таки удалось об этом договориться, и мы надеемся, что этот стандарт будет соблюдаться. Нам ещё нужно с вами надзорный стандарт сделать», – сказала глава регулятора.
В числе только «внешне красивых» «льготных» схем она назвала варианты с изменением ставки (например, 5% первые пять лет, а затем 20%), траншевую ипотеку (оплата застройщику банком происходит частями), опции без первоначального взноса, а также рассрочку с трансформацией в ипотеку.
«Я не первый раз это говорю, но когда-то он будет последним, извините. Если такие схемы будут плодиться, мы будем настойчиво просить законодателя утвердить тот ипотечный стандарт, за который банки не смогут выходить. То есть они могут выдавать только по тем продуктам, которые будут правильно прописаны в законе», – предупредила председатель ЦБ.
Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков рассказал «Абзацу», что пока вопрос о законе не стоит.
«Стандарт разработан. Пока он носит рекомендательный характер. Там основные требования установлены к заёмщику и банку. При этом у финансовых организаций нет обязательств выдавать кредиты именно по этому стандарту. Если кредит будет соответствовать такому стандарту, то ЦБ сможет устанавливать более льготное резервирование к нему. При этом у банка будет право и по своим стандартам работать. Но тогда и резервирование будет более жёстким», – пояснил депутат.
Схемы с завышением стоимости квартир наиболее опасны для заёмщиков в случае возникновения проблем с оплатой, поскольку при реализации такого объекта с торгов человек сможет продать его дешевле, чем купил. То есть существует риск остаться и без жилья, и с довольно внушительным долгом.
Условия «ипотечного стандарта»
Информацию о новом «ипотечном стандарте» ЦБ опубликовал 23 сентября, механизм вступит в силу с 1 января 2025 года. Документ состоит всего из шести страниц, на которых описаны рекомендуемые подходы к одобрению жилищных кредитов:
сумма кредита – не больше 80% от справедливой стоимости жилья
максимальный срок кредита – 30 лет
максимальный возраст заёмщика – 60 лет для женщин, 65 лет – для мужчин на день погашения
первоначальный взнос – за счёт собственных денег заёмщика (исключение – маткапитал и другие субсидии от государства)
использование эскроу-счетов до ввода дома в эксплуатацию
запрет на использование схем с завышением стоимости жилья (меньше процент – больше цена)
Помимо этих условий банк теперь будет обязан доводить до заёмщика ещё до подписания договора все условия по ипотеке: сведения о льготных программах, кредитных каникулах, сроках оформления прав собственности и т. д. При этом финансовым организациям запрещается использовать мелкий шрифт и фон, сливающийся с текстом.
