Ипотека без господдержки

В декабре прошлого года ипотеку с господдержкой в Москве сильно урезали. Если раньше можно было взять в кредит 12 млн рублей, то теперь только 6 млн. Жители столицы встали перед выбором: либо покупать микроскопическую студию, либо вносить солидный первоначальный взнос. Понятно, что второй вариант доступен далеко не всем.

В мае 2024 года столичные власти и вовсе запретили строить в Москве микроквартиры, обосновывая это необходимостью улучшения демографической ситуации – мол, в студиях дети не рождаются. Теперь минимальная площадь однокомнатной квартиры в столице – 28 «квадратов», двухкомнатной – 44.

С 1 июля гайки закрутят ещё сильнее. Ипотеки с господдержкой под 8% не станет вовсе, а семейную под 6% урежут – условия пока не обозначены. Из предложений – сохранить льготные условия только для семей с детьми до 6 лет и определить перечень регионов, где программа будет действовать. Если второй вариант реализуется, то Москва окажется за бортом.

Квартиры в Москве

Пятьюстами тысячами рублей за один квадратный метр в Москве уже никого не удивишь. Средняя «двушка» обойдётся в 25 млн рублей. И на центр за эти деньги рассчитывать не стоит.

Например, за те же 25 млн можно приобрести 57,6 квадратного метра в Лефортове на девятом этаже 25-этажки. Ключи придётся подождать – сдача дома запланирована на третий квартал 2025 года.

Парками район похвастаться не может. Вблизи две шумные дороги – Третье транспортное кольцо (ТТК) и шоссе Энтузиастов. Ближайшая станция метро, «Авиамоторная», находится в 15 минутах ходьбы.

Считаем переплату

Мы привыкли к тому, что жильё в России только дорожает, но не стоит сломя голову бежать и оформлять ипотеку по рыночным ставкам. Рост цены может перекрыть переплата по жилищному кредиту, который банки сейчас дают под 17–19% годовых. Для расчёта возьмём среднее арифметическое – 18%.

Условия:

• Цена квартиры – 25 000 000 рублей
• Первоначальный взнос – 3 750 000 рублей (15%)
• Срок кредита – 30 лет

Для того чтобы рассчитать свой пример, можно воспользоваться ипотечным калькулятором. Наши расчёты вышли следующими:

• Ежемесячный платёж – 320 256 рублей
• Начисленные проценты (переплата банку) – 94 042 030 рублей
• Долг + проценты – 115 292 030 рублей

Получается, что непосредственная стоимость квартиры составляет всего 18% от общей суммы, а оставшиеся 82% – это вознаграждение банку.

18% – фактически запретительная ставка. На этих условиях люди будут оформлять жильё в двух случаях: с высоким первоначальным взносом (не менее 80%) и имея возможность быстро погасить кредит (за один-три года). Все остальные будут ждать улучшения условий по жилищным кредитам.