Переплата 400%: как ипотека по рыночным ставкам грабит россиян
В настоящее время рыночные ставки по ипотеке составляют 17-19%. Однако люди продолжают её оформлять, поскольку на «вторичку» льготные программы не действуют. Мы посчитаем переплату по таким кредитам и расскажем, как можно легально снизить выплату банкам.
Одну квартиру себе, три – банку
По данным сервиса недвижимости «Домклик», в феврале 2023 года российские банки выдали 31,6 тыс. ипотек на вторичное жильё по ставкам 17-19% годовых. Многие идут на заключение кредитных договоров, не просчитывая всех последствий.
Рассматривая вопрос об улучшении жилищных условий, важно рассчитать переплату банку. Это довольно просто сделать, воспользовавшись ипотечным калькулятором. Для того, чтобы получить нужные данные вбиваем туда:
- стоимость недвижимости,
- размер первоначального взноса,
- срок кредита,
- процентную ставку.
При стоимости недвижимости 10 млн рублей, сроке в 30 лет и процентной ставке 18% годовых ежемесячный платёж составит 150 708,54 рублей, общая сумма выплат – 54 417 117,70 рублей, из которых 44 417 117,70 рублей – проценты банку.
То есть, по сути, человек, который берёт такую ипотеку и производит выплаты в соответствии с условиями в договоре, одну квартиру покупает себе и четыре – банку.
Почему люди берут «грабительскую» ипотеку
Льготная ипотека по ставке 8% годовых в настоящее время доступна всем гражданам России, но только на строящееся жильё. Это объясняется просто: своими субсидиями, которые компенсируют разницу между рыночными и льготными ставками, государство поддерживает строительный сектор, который для экономики является стратегическим.
«Вторичку» же по льготным ставкам не взять. Хочешь уже построенное жильё с готовой инфраструктурой – бери кредит по менее выгодным условиям. Такая ситуация привела к повышению спроса на новостройки и, соответственно, подорожанию таких квартир. При этом вторичному жилью люди стали отдавать меньше предпочтения, и рост цен на него остановился. По данным Банка России, ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой» достиг 42%.
Логика тех, кто берёт ипотеку под 17-19% такая: лучше я переплачу проценты банку за более дешёвое жильё, чем буду платить меньший процент за более дорогое. Также есть люди, которые не хотят или не могут ждать, пока дом построится – для них важно переехать здесь и сейчас. Кроме того, «вторичку» в ипотеку выбирают, рассчитывая на снижение процентных ставок в будущем – тогда можно будет оформить рефинансирование.
Как снизить переплату банку
Первый способ – это, действительно, рефинансирование. Когда Банк России приступит к смягчению денежно-кредитной политики и начнёт снижать ключевую ставку, ставки по ипотеке также пойдут вниз. В этом случае заёмщик сможет обратиться в свой или другой банк за рефинансированием, что означает снижение процента по жилищному кредиту. Рефинансирование можно оформлять сколько угодно раз.
Второй способ – внесение досрочных платежей. Чем интенсивнее гасить ипотеку вначале, тем меньше будет переплата банку. Например, всего одно досрочное погашение в 500 тыс. рублей. применительно к нашему случаю, уменьшит стоимость кредита на 24 329 253,19 рублей, а срок кредита сократится на 13 лет и 9 месяцев.
Регулярные небольшие досрочные погашения тоже эффективны. Если вносить каждый месяц на 3 тысячи рублей больше, то сумма кредита уменьшится на 15 912 824,42 рублей, а его срок – на 9 лет и 3 месяца.
