Под покровом ночи

Город засыпает – просыпается правительство. И подписывает постановление с новыми условиями по ипотеке. Эта весть пришла в пятницу, 15 декабря, в 21:55. Люди с предодобренными ипотеками бросились читать текст из 67 страниц. Выяснилось, что новые правила вступают в силу в субботу, 23 декабря. Не 1 января (часто решения начинают действовать с нового года) и даже не 25 декабря (это понедельник), а в субботу. За неделю и один день до боя курантов.

«Для тех, у кого кредитный договор подписан, условия не изменятся. Если договор на стадии подписания, то лучше ускориться, чтобы успеть провести сделку до 23 декабря. Ну а остальным ускоряйся – не ускоряйся – всё равно не успеть. Меньше недели осталось, поезд ушёл», – рассказал «Абзацу» юрист по недвижимости, риелтор Герман Борисов.

Такая поспешность говорит об одном: правительству и в особенности Минфину очень припекло, не вынесла душа высоких трат на субсидии банкам ипотечных ставок. Деньги, заложенные на год, закончились ещё в начале ноября. Тогда премьер-министр Михаил Мишустин росчерком пера выделил из резервного фонда кабмина ещё 95 млрд рублей. Но и эти деньги закончились, о чём просигнализировали банки в начале декабря.

А тут ещё и Банк России на заседании 15 декабря поднял ключевую ставку с 15 до 16%, что означает ещё бо́льшие траты федерального бюджета на субсидии по ипотеке. Собственно, в тот же день, не дожидаясь утра, правительство и выпустило то самое постановление. Совпадение? Как говорят в таких случаях, «не думаю».

Новые правила

Решения, из-за принятия которых кабинет министров переработал в конце прошлой недели и разошёлся по домам уже ночью, выглядят так:

• Максимальный размер ипотеки с господдержкой для Москвы, Московской области, Санкт‑Петербурга и Ленинградской области понизили до 6 млн рублей (ранее действовал лимит в 12 млн).
• Первоначальный взнос по той же ипотеке с господдержкой для всех регионов увеличили до 30%.
• Разрешили брать только одну льготную ипотеку в одни руки (касается всех программ).

Если раньше человеку, который покупает квартиру за 6 млн рублей, нужно было внести 1,2 млн рублей в качестве первоначального взноса, то теперь где-то нужно раздобыть 1,8 млн рублей. Глава Банка России Эльвира Набиуллина, которая давно и настойчиво призывала к закручиванию гаек по льготной ипотеке, ранее говорила, что человек, умеющий копить деньги, доказывает тем самым свою благонадёжность и является более безопасным клиентом для банка с точки зрения возврата средств и отсутствия просрочек.

Однако повышение первоначального взноса – это ещё полбеды. Сильнее всего новые решения правительства ударили именно по столичным рынкам недвижимости. Если в регионах можно купить квартиру за 6 млн рублей, то в Москве на эти деньги можно позволить себе разве что будку.

Новые правила касаются только ипотеки с господдержкой – она доступна всем гражданам России вне зависимости от дохода и наличия детей. Семейная ипотека (доступна семьям с детьми) пока остаётся. Но надолго ли? Эксперты, опрошенные «Абзацем», полагают, что нет. Её могут оставить либо для нуждающихся категорий населения, либо для отдельных регионов России.

Что будет с рынком жилья

Ужесточение условий по льготной ипотеке не приведёт к падению цен на недвижимость. Максимум, на что можно рассчитывать, – что они не будут расти, считают эксперты.

«Корректировка правительством параметров программ льготного ипотечного кредитования вряд ли приведёт к снижению цен на недвижимость. Сокращение размера кредита до 6 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге, где цены высокие, ударит больновато, но есть люди, готовые покупать квартиры с большим первоначальным взносом», – рассказал «Абзацу» член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков.

Застройщики Москвы, Подмосковья, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области отреагировали на новые правила повышением цен на жильё. Столичные жители стараются успеть запрыгнуть в последний вагон и заключить договор на старых условиях.

Застройщикам, как говорится, грех не воспользоваться правилом «видишь ажиотаж – повышай цены». Вероятно, стоимость жилья будет расти и после 23 декабря. Те, кто планирует улучшить свои жилищные условия, понимают: если правительство так быстро закрутило гайки по ипотеке с господдержкой, то и с другими программами может поступить так же, а потому надо спешить.

«Чего ещё лишатся граждане после ужесточения мер? Возможности «спекулировать». Станет гораздо дороже провернуть схемы типа взять кредит под 6-8% и положить его на депозит под 15-17% или накупить однушек и сдавать их посуточно, а то и просто выгодно перепродать квартиру, используя «ипотечное плечо». Всё это не приведёт к обвалу цен на рынке недвижимости или аренды жилья, но возможностей заработать за счёт государства станет меньше», – написал в своём телеграм-канале профессор ВШЭ, президент Столыпинского клуба Евгений Коган.

Рынок Москвы ощутит сворачивание льготной ипотеки острее других. Это будет выражаться в сокращении метража вводимых квартир. По данным «Циан.Аналитики», средняя стоимость квадратного метра в столице за III квартала 2023 года составила 281,2 тыс. рублей. Это значит, что за 6 млн рублей в Москве можно купить 21,3 кв. метра.