Кому невыгодна льготная ипотека

Заместитель министра финансов Алексей Моисеев заявил в Госдуме, что программа льготной ипотеки в России будет закончена 31 декабря.

«Минфин не видит необходимости в новых мерах поддержки рынка новостроек», – сказал министр.

В этих словах кроется истина. Программа льготной ипотеки была введена для поддержки именно застройщиков, а не населения, как многие могли думать. Дело в том, что льготная процентная ставка, а сейчас это 7% годовых, стимулирует потребительский спрос, то есть люди начинают активнее приобретать жильё. Рост спроса провоцирует повышение цен на недвижимость. Получается, что покупатели берут кредит по меньшей ставке на более дорогое жильё.

И в этом кроется большая хитрость. Если взять в кредит более дешёвое жильё по более высокой ставке, то есть два варианта, которые позволяют снизить переплату:

• Можно быстрее расплатиться с банком за счёт внесения досрочных платежей и, соответственно, переплатить меньше процентов.
• Можно в последующем рефинансировать ипотеку, т. е. перезаключить договор с банком на более выгодных процентных условиях.

То есть существуют рецепты, как поступить с процентами по ипотеке, чтобы добиться большей для себя выгоды. Другое дело – стоимость жилья. Если квартира изначально дорогая, то в последующем с этим уже ничего не сделаешь, придётся платить банку 20, а то и 30 лет, а более выгодная ставка при этом если и будет утешением, то довольно слабым.

Кроме того, льготная ипотека доступна не всем ввиду жёстких условий. К примеру, сумма кредита ограничена 3 млн рублей. Это не позволяет приобретать просторные квартиры в регионах, то есть семьи с двумя разнополыми детьми отрезаны от программы. Использование льготной ипотеки на территории Москвы и вовсе ограничено из-за высоких цен на недвижимость.

Те семьи, кому не подходят условия программы, находятся в самом ущемлённом положении. Они вынуждены брать кредит по высоким (не льготным) ставкам на жильё, которое взлетело в цене из-за программы льготной ипотеки.

Кому выгодна льготная ипотека

Главные бенефициары программы льготной ипотеки, как честно сказал Алексей Моисеев, – российские застройщики. После введения программы их финансовые показатели только крепли.

По итогам 2021 года прибыль российского девелопера ПИК составила почти 103,6 млрд руб., что на 20% больше, чем в 2020 году. Девелоперу «Самолёт» и вовсе удалось увеличить выручку за 2021 год на 113% (!) в сравнении с предыдущим годом – до 131 млрд рублей. Девелопер ЛСР увеличил годовую чистую прибыль на 35% – до 16,3 млрд рублей. Такие показатели финансовой отчётности объяснимы: растёт спрос, цена, а вслед за ценой – и выручка.

Российские банки тоже не в накладе, ведь спрос на их кредитные продукты растёт. При этом проценты по льготной ипотеке им субсидирует государство. К примеру, если средневзвешенная ставка на рынке – 10%, а льготная ипотека равна 7%, то 3% за заёмщика банку доплачивает федеральный бюджет.

Сбербанк получил рекордную чистую прибыль за 2021 год: 1,24 трлн рублей, что в 1,7 раза больше, чем годом ранее. Группа ВТБ также в прошлом году рапортовала о рекордной годовой прибыли в 327 млрд рублей. Подобная ситуация – и по другим российским банкам, которые участвовали в программе льготной ипотеки.

Цены на жильё после отмены льготной ипотеки

Льготные ипотечные программы стали активно запускаться в России начиная с 2018 года. Это были «семейная», «сельская», «дальневосточная» и даже «деревянная» – каждая предполагала свои условия, включая доступность для разных групп населения, размер процентных ставок, а также категории жилья и регионы распространения.

По данным СберИндекс, в январе 2018 года (на старте первых программ льготных ипотек) средняя стоимость квадратного метра первичной недвижимости в России составляла 62 558 рублей, сейчас – 134 465 рублей. То есть рост всего за четыре года составил 114,94%.

Самое недоступное жильё – в Москве. В 2018 году средняя цена квадратного метра в российской столице составляла 127 850 рублей, а сегодня – 260 936 рублей. Рост – 104,1%. И это недвижимость ещё подешевела после начала спецоперации на Украине и объявления о частичной мобилизации.

Вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев в разговоре с «Абзацем» заявил, что ожидает снижения стоимости жилья в России после отмены программы льготной ипотеки.

«Льготная ипотека, о которой говорит Минфин, – это ипотека, касающаяся исключительно «первички». В том числе благодаря льготной ипотеке взлетели цены. Её отмена на рынке новостроек существенно снизит спрос, а застройщики будут вынуждены корректировать цены вниз», – сказал эксперт.

По прогнозу экспертов, отмена льготной ипотеки может снизить цены на недвижимость в России на 15-20%. Дополнительный эффект даст снижение платёжеспособного спроса населения в результате падения экономики в этом году. Это значит, что в ближайшие годы тенденция снижения цен на жильё продолжится. Если обратиться к истории, то в среднем в кризис стоимость жилья падает на 30%. Так было в 1998, 2008 и 2014 годах, а последнее снижение стоимости цены квадратных метров продолжалось с 2012 по 2016 год.