Как правильно продать квартиру с ипотекой
Продажа квартиры, которая обременена ипотечным залогом, представляет бо́льшую сложность в сравнении с обычной продажей. Идеальный вариант – сначала выплатить жилищный кредит, а уже затем выставлять квартиру на торги. Однако не всегда обстоятельства позволяют это сделать. Причины бывают разные: от развода и последующего раздела имущества до пополнения в семье, что требует улучшения жилищных условий.
Первое, с чем придётся смириться: продать ипотечную квартиру будет сложнее. Не каждый покупатель согласится связываться с залоговым жильём. Поэтому нужно быть готовым к двум вариантам:
- продавать долго, но выгодно
- продать быстрее, но дешевле
Если тот самый покупатель, который влюбится в квартиру, найдётся, то первое, на что следует обратить внимание – это финансовое состояние его самого: готов ли он оплатить жильё сразу либо ему тоже потребуется жилищный кредит?
«Если у покупателя тоже ипотека, то желательно, чтобы она была в том же банке. Если это разные банки, то могут быть большие сложности. Банки в этой части очень тяжело между собой взаимодействуют и сподвигнуть их на коммуникацию бывает довольно сложно», – рассказал «Абзацу» вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов.
Проще говоря, если у продавца ипотека в Сбере, а покупателю Сбер отказал, но согласился ВТБ, то Сбер может наложить своё вето на сделку. Если же у продавца ипотека, а у покупателя – наличный расчёт, то ситуация будет выглядеть несколько проще.
«Бывает, что банк требует, чтобы сначала был погашен кредит, потом снят залог, а уже после этого они готовы разрешить сделку. Здесь возникает проблема незащищённости покупателя, поскольку в данном случае он должен отдать деньги под честное слово продавца для того, чтобы он погасил кредит. Это можно страховать, но полностью нивелировать риск невозможно», – отметил Самойлов.
Самый удачный и безопасный вариант, по мнению эксперта, следующий: сумма, необходимая для погашения кредита, закладывается в банковскую ячейку с доступом представителя банка.
«Банк идёт на определённый риск, разрешая проведение сделки, а после её регистрации, соответственно, сотрудник банка доверенный эти деньги извлекает, вносит в кассу и погашает кредит», – отмечает эксперт.
Некоторые банки готовы рассматривать перевод долга с продавца на покупателя. Это менее распространённая, но довольно любопытная практика. Особенно если речь идёт о сравнительно несвежем кредите, который был выдан по более привлекательным ставкам. К примеру, при средней ставке ипотеки на рынке в 10% годовых, можно купить квартиру и стать обладателем ипотеки со ставкой 7%.
