Жильё есть, покупателей нет

По информации госкомпании «Дом.РФ», в настоящее время в стадии строительства находится 99 млн квадратных метров жилой площади. Из этого объёма:

• 29 млн квадратных метров проданы
• 42 млн – не проданы
• 28 млн – ещё не поступили в продажу

То есть общий объём нераспроданного жилья составляет 70 млн квадратных метров, или 70,71% от общего объёма возводимых площадей. В «Дом.РФ» отмечают, что показатель непроданного жилья растёт с середины 2022 года. Если сравнивать его с периодом 2019-2021 годов, то жильё продаётся хуже на 25%.

«На рынке недвижимости начинают возникать и определённые дисбалансы, происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки. Нужно, конечно, эти риски снижать», – сказал президент России Владимир Путин на совещании по экономическим вопросам.

Очевидно, что квартиры не продаются не потому, что люди не нуждаются в улучшении жилищных условий, а потому, что цены завышены. Исходя из этого, легко догадаться, что затоваривание строительного рынка «лечится» снижением цен на жильё. Однако девелоперы пока не стремятся урезать свои аппетиты.

Истина в цене

За последние три года средняя стоимость квадратного метра в российских новостройках выросла на 82%: с 77 500 рублей в апреле 2020 года до 141 200 рублей в апреле 2023-го. Впереди планеты всей – Москва. Квадраты в российской столице – «золотые». Средняя цена – 321 900 рублей, то есть за скромную «двушку» в 50 квадратных метров просят выложить более 16 млн. И нужно понимать, что это далеко не центр, ближе к «замкадью».

Глава Минстроя Ирек Файзуллин, выступая на Ясинской международной научной конференции по проблемам развития экономики и общества, попросил застройщиков жилья снизить цены.

«Некоторым застройщикам – у нас публичное мероприятие – хочется задать вопрос: а не хотите ли снизить цену немножко, чтобы продалось? Потому что возможности такие есть на разных территориях, этот анализ тоже присутствует у нас», – обратился к девелоперам министр.

Застройщики в ответ на призыв высокопоставленного чиновника по традиции стали апеллировать к растущей себестоимости строительства, которая не позволяет сделать цены на жильё более привлекательными для покупателя.

Надувание пузыря

Складывается довольно неприятная ситуация для экономики. Высокие цены приводят к «затовариванию» рынка, что, в свою очередь, может повлечь снижение темпов строительства. Это плохо для всех:

• застройщиков (меньше проектов – меньше прибыль)
• банков, где девелоперы размещают деньги
• компаний, производящих стройматериалы (цемент, щебень, металлоконструкции, лифты и пр.)

Впрочем, если девелоперы внемлют пожеланиям властей и пойдут на снижение цен, это тоже может оказать негативное влияние. Дело в том, что в последние годы на рынке фиксировался бум ипотечного кредитования. Объём выдачи жилищных кредитов в 2022 и 2021 годах превысил 8,3 трлн рублей. Сказалось большое количество льготных программ: семейная ипотека, сельская ипотека, Дальневосточная ипотека и пр.

Если цены на жильё пойдут вниз, то люди, которые приобрели квартиры в кредит, например, в прошлом году, будут от них отказываться. Зачем платить 20, а то и 30 лет за более дорогую квартиру, если можно оформить новую ипотеку на более дешёвое жильё?

«Это будет не только катастрофа рынка недвижимости, это будет катастрофа всей экономики. И на самом деле сейчас ни банки, ни строители не заинтересованы в падении цен, потому что столько в последние годы накупленного именно в ипотеку, что существенное падение цен приведёт к мгновенному обрушению рынка. Есть высокая вероятность того, что те ипотечные кредиты, которые сегодня выплачиваются, просто станут неактуальными в условиях снижения цен на недвижимость», – сказал «Абзацу» вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов.

По его мнению, ситуация может развиваться подобно снежному кому. Чем чаще люди будут отказываться от купленного в ипотеку жилья, тем больше жилья будет оказываться на рынке и тем более стремительным будет снижение цен и т. д.

«Как следствие, будет массовый поток дефолтов существующих заёмщиков. Это приведёт к тому, что начнут валиться банки, а дефолтная недвижимость будет в массовом объёме выходить на рынок. Это приведёт к обвалу предложения. Остаётся молиться, чтобы этого не произошло. Центробанк очень хорошо это понимает. Для того, чтобы подобный сценарий не развернулся, будет предпринята масса усилий», – считает эксперт.

Банк России действительно высказывает серьёзные опасения по поводу ситуации на строительном рынке. В ЦБ считают, что ещё больше надувать пузырь нельзя и нужно постепенно сворачивать программы льготного ипотечного кредитования.

Но есть одна проблема. Отмена льготной ипотеки приведёт к падению и без того низкого спроса. Снижение спроса рано или поздно спровоцирует снижение цен – девелоперы не могут годами держать жильё законсервированным. Соответственно, можно вести речь о неминуемом снижении стоимости жилья. Разговоры идут лишь о глубине падения: цен, отрасли и, возможно, экономики в целом.