Аукционы по продаже недвижимости: стоит ли покупать квартиру у государства?
Квартиру в России можно купить не только у застройщика или частного собственника. Иногда продавцом выступает государство. Такой объект недвижимости часто можно купить ниже рыночной цены, но в такой сделке есть свои подводные камни.
О каком имуществе идёт речь
Как правило, в руках государства оказывается так называемое выморочное имущество – это квартиры, дома, земельные участки и коммерческие помещения, которые остаются после смерти собственника. К примеру, бабушка жила одна в квартире, родственников у неё не было, никто в наследство не вступил. Такие объекты недвижимости отходят государству.
Пожилые люди также могут заключать договоры с социальными службами. По сути, это такая форма договора между гражданином и государством. Человек получает своевременный уход при жизни, а часто и ежемесячные денежные выплаты, а государство после смерти собственника забирает его квартиру или любой другой объект недвижимости.
Также в руках государства может оказаться недвижимость должников. К примеру, были случаи, когда квартиры у людей отбирали за большие долги по коммунальным платежам. Кроме того, не исключены случаи, связанные с банкротством физического лица, когда банкроту оставляют один объект недвижимости, а другие – забирают. В доход государства также поступает имущество, изъятое у коррупционеров, в том случае, если судом было доказано, что оно было добыто нечестным путём.
Муниципалитету невыгодно содержать на своём балансе большое количество выморочных квартир, поскольку это влечёт за собой расходы на коммунальные платежи и налоги. Для того, чтобы избавиться от бремени, недвижимость продаётся на аукционе, а деньги направляются на текущие нужды территории.
Правила участия в аукционе
От выморочных объектов недвижимости государство избавляется на специальных аукционах. Они могут быть как государственными, так и муниципальными – у каждого города или региона есть свои площадки для продажи имущества. К примеру, московские квартиры идут с молотка через Управление гражданского строительства или Департамент труда и социальной защиты населения города Москвы. Регламент у всех аукционов похожий:
- Регистрируемся на сайте торговой площадки (понадобится электронная цифровая подпись).
- Выбираем объект недвижимости (можно договориться о его просмотре).
- Заявляемся на участие в аукционе.
- Участвуем в аукционе в определённые дату и время.
- Вносим задаток (как правило, около 15-30% от стоимости жилья).
- Оформляем покупку объекта недвижимости.
Как правило, изначально для объекта назначается цена, существенно ниже рыночной, и индивидуально определяется шаг для повышения. К примеру, это 200 тыс. рублей. Если покупателю повезло и у него нет конкурентов, то квартира может уйти по первоначальной стоимости. Если желающих купить объект недвижимости несколько, то они соревнуются между собой, повышая цену. Торги проводятся до тех пор, пока не останется один претендент. Главное в этом деле – не увлекаться, говорят эксперты.
«Когда идёт процесс торгов, азарт может себя проявить. Как бы не переувлечься, особенно если речь идёт о непрофессиональном покупателе. Можно и переплатить. Непрофессиональному участнику рынка довольно тяжело определить ту самую точку, до которой стоит торговаться и выше которой – не надо, потому что эта покупка себя не оправдает», – сказал «Абзацу» вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов.
Случается и так, что квартира не заинтересовала никого. В таком случае аукцион признаётся несостоявшимся. Как правило, в следующий раз то же имущество выставляют на торги по более низкой цене.
Подводные камни
Принято считать, что имущество из рук государства покупать безопасно. Это не всегда так. Выморочные квартиры тоже могут быть проблемными.
«К примеру, у мужчины есть ребёнок в другом городе. Он признал отцовство. Отец умирает, имущество становится выморочным, потом наследник узнаёт и заявляет свои права на квартиру, а она уже ушла с аукциона. Я знаю несколько таких кейсов. Причём никак историю с наследниками не проверишь», – сказал «Абзацу» член совета Гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев.
По его словам, судебная практика по таким делам неоднозначна:
«Я знаю решения судов, когда государство возвращало деньги покупателям, а квартиру – человеку. Также мне известны случаи, когда деньги, которые государство выручило на этом аукционе, отдавали наследнику. Были и отказы людям, купившим жильё с аукциона, в возврате денег. К сожалению, у нас не прецедентное право, поэтому может быть всё что угодно».
Неприятности с внезапным появлением наследников могут быть и при покупке недвижимости с рук. Продавец в лице государства в данном случае не гарантирует безопасность сделки. Покупка «вторички» – это всегда риск, уверены эксперты. Сделки по продаже первичных объектов недвижимости считаются более безопасными.
Вместо вывода
Покупка недвижимости с аукциона может стать хорошим вариантом для тех, кто рассматривает приобретение жилья. Можно купить квартиру на 10%, а то и 20% дешевле рынка. Однако нужно учитывать, что за такой привлекательный лот придётся побороться с другими покупателями.
Эксперты советуют не отдаваться азарту и заранее определять верхнюю планку цены квартиры. Помимо этого, стоит учитывать, что покупка вторичной недвижимости у государства, так же как и покупка с рук, сопряжена с рисками внезапного появления наследников.
