Как продать квартиру с маткапиталом. Нюансы и подводные камни

Доступное жильё

С 1 февраля 2023 года в России увеличился размер материнского капитала. При рождении первого ребёнка выплата теперь составляет 589,5 тыс. рублей. При рождении второго можно рассчитывать на 189,5 тыс. рублей, если выплата на первенца уже получена, или 779 тыс. рублей сразу за двоих.

Деньги можно направить на улучшение жилищных условий, что предполагает:

• первоначальный взнос по ипотеке
• досрочное погашение жилищного кредита
• покупку частного дома
• строительство или реконструкцию дома

Законодательством не оговаривается, какую часть стоимости жилья можно оплатить маткапиталом. Дом может стоить, к примеру, 770 тыс. рублей, и тогда субсидия государства покроет все затраты, либо 7,7 млн рублей, и тогда суммы хватит на 1/10 часть покупки. Нюансы при продаже недвижимости есть как в первом, так и во втором случае.

Детский вопрос

Материнский капитал как мера государственной поддержки был придуман, чтобы дети жили в лучших условиях. Купить квартиру с участием маткапитала, а затем её продать и спустить деньги в казино нельзя, равно как и отправиться с выручкой на Мальдивы. В том случае, если квартира продаётся, вместо неё должна быть куплена недвижимость, только с улучшением условий для жизни ребёнка/детей.

«В продаже недвижимости с участием материнского капитала автоматически появляются органы опеки и попечительства. Это очень резко ограничивает право собственности граждан, потому что нужно не ухудшать условия для совершеннолетних, иначе опека эту сделку не разрешит», – сказал «Абзацу» член совета Гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев.

Продать однушку и купить двухкомнатную квартиру можно. Наоборот – нет. Вроде бы правила довольно простые и понятные, но есть подводные камни. К примеру, семья хочет переехать в другой район, потому что там лучше школа. Денег на увеличение площади нет. Речь идёт о равном обмене, к примеру двушки на двушку.

«Теоретически можно взамен купить квартиру аналогичной площади в другом районе. Это всё упирается в решение органов опеки и попечительства, а за ними установлен прокурорский надзор. Если нет явных выгод для несовершеннолетнего при переезде, то опека должна отказать. Потому что ребёнок вынимается из комфортной среды, где у него есть школа, социум. Считается, что ребёнок получает травму, поэтому де-юре опека должна отказать, но дальше начинается индивидуальный подход», – продолжает Роман Вихлянцев.

Законодательно такие моменты никак не регулируются – возникает серая территория. Органы опеки могут сделку разрешить или нет, особенно если имеют место конвертные стимулы. Аналогичная история при переезде из квартиры в частный дом. Казалось бы, жить на природе ребёнку лучше, чем в душном городе, но опять возникают нюансы.

«Дома зачастую не предполагают наличия развитой инфраструктуры рядом. Если брать типовой случай, когда люди продают квартиру и за аналогичную стоимость покупают дом, то часто дом стоит где-нибудь в деревне, где до школы надо ездить на транспорте. В большинстве случае семье в таком откажут», – считает член совета Гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев.

А не пойти ли вам в суд?

Чтобы реализовать недвижимость с маткапиталом, семья часто вынуждена идти на различные ухищрения. К примеру, можно выделить ребёнку большую долю в квартире либо отдать ему всё имущество.

Семья Ивановых (мама, папа и новорождённый сын) купила однокомнатную квартиру с участием маткапитала. Спустя четыре года Ивановы задумались, что ребёнок растёт и ему необходима собственная комната. Площадь жилья – 45 квадратных метров, что вполне достаточно для организации детского пространства, однако планировка неудачная: одна комната и большая кухня. Ивановы узнали, что в соседнем доме продаётся квартира схожей площади: кухня меньше, но зато две полноценные комнаты.

Если исходить из общих правил, то органы опеки, с высокой долей вероятности, сделку заблокируют. Однако дополнительным аргументом может стать увеличение доли ребёнка в новой квартире с 1/3 до 1/2. При таком условии шансов продать квартиру больше, но положительный результат всё равно не гарантирован.

«Сейчас идёт огромное количество судов с попытками вернуть маткапитал, чтобы убрать детей из состава собственников и тем самым иметь возможность нормально распоряжаться имуществом без ограничений. Есть отдельные случаи, когда это делается на уровне ПФР, но они это делают на свой страх и риск, потому что законодательно у них таких прав нет», – сказал «Абзацу» член совета Гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев,

Часто материнский капитал пытаются вернуть семьи, которые выбрали жизнь вне России. Но продать жильё тут и купить где-нибудь в Турции законом запрещается.