Макроэкономический фон: почему ЦБ не может резко снижать ставку

Главный фактор, определяющий судьбу ипотечного рынка, – ключевая ставка Центробанка. К концу 2025 года она снизилась с пиковых 21 до 16% и это создало основу для удешевления кредитов. Однако оптимизм сдерживается ростом инфляционного давления: повышение НДС, индексация тарифов ЖКХ и другие фискальные изменения разогрели цены в начале 2026 года.

Что говорят прогнозы ведущих игроков рынка?

Аналитики института развития «Дом.РФ» ожидают снижения ставки до 12–13% к концу года. Это позволит рынку вырасти на 8–15%, причем доля льготных программ постепенно снизится до 60–62% – сейчас она превышает 80%.

В Сбербанке более оптимистичны: там прогнозируют рост выдачи на 30–35%, хотя точных цифр по ставкам не называют.

Независимые эксперты, опрошенные Forbes, настроены осторожнее. В пессимистичном сценарии ставки могут остаться на уровне 17–18%, что приведет к стагнации рынка.

АКРА прогнозирует снижение на 2–3 процентных пункта от текущих значений – то есть до 13–14%.

Ключевой риск, о котором предупреждают все эксперты: если ключевая ставка застрянет в коридоре выше 13–15%, это может привести не просто к стагнации выдач, но и к задержкам в строительстве. Застройщики уже в 2025 году начали строить на 12% меньше жилья, и при высоких ставках по проектному финансированию запуск новых проектов становится экономически невыгодным.

Льготная ипотека: революция правил с 1 февраля

Главные изменения 2026 года коснулись именно льготных программ, на которые до недавнего времени приходилось более 80% всех выдач. С 1 февраля вступили в силу новые правила, и они кардинально меняют ландшафт рынка.

Одна семья – одна льготная ипотека

Раньше супруги могли оформить два отдельных кредита по госпрограмме и купить две квартиры. Теперь это невозможно. Супруги, состоящие в официальном браке, обязаны выступать солидарными созаемщиками по одному договору.

Важный нюанс: правило не имеет обратной силы – все кредиты, оформленные до 1 февраля, остаются в силе. Но если вы планировали через год взять вторую льготную ипотеку на супруга – этот план больше не работает.

Запрет «донорских» схем

Еще одна популярная лазейка закрыта навсегда. Раньше семьи без детей могли включить в сделку родственника с ребенком и получить льготную ставку 6%. Теперь такие схемы невозможны – кредит дают только для проживания самой семьи, а привлекать сторонних созаемщиков запрещено.

Новые требования к заемщикам

Банки теперь проверяют доходы и кредитную историю обоих супругов. Если у одного из них высокая долговая нагрузка или просрочки – это станет причиной отказа. Программа становится по-настоящему адресной.

Кто теперь имеет право на семейную ипотеку?

Право на льготную ставку 6% сохранилось только у трех категорий семей. Это семьи с ребенком до 6 лет включительно. Это семьи с ребенком-инвалидом до 18 лет. И это семьи с двумя и более детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства, – перечень таких регионов утвержден правительством.

Грядут ли новые изменения?

В публичном поле активно обсуждается идея дифференцированной ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей. Для семей с одним ребенком предлагается установить ставку до 10%. Для семей с двумя детьми сохранить 6%. Для многодетных семей с тремя и более детьми – снизить до 4%.

Пока это только обсуждения, но сам факт таких дискуссий показывает: государство продолжает калибровать льготные программы, стремясь сделать их максимально адресными и эффективными с точки зрения демографии.

Хорошие новости: рефинансирование без потери льготы

На фоне ужесточений есть и позитивное изменение, которое затронет сотни тысяч семей. С 1 февраля 2026 года заработал механизм раздельного рефинансирования комбинированной ипотеки.

Как это работает?

Представьте ситуацию: семья взяла квартиру за 10 млн рублей в Москве. Лимит по семейной ипотеке – 12 млн, но квартира дороже. Кредит разделили на две части: 6 млн под 6% (льготная часть) и 4 млн под 20% (рыночная часть).

Раньше при рефинансировании весь кредит пересчитывался по новой ставке и семья теряла льготу. Теперь можно рефинансировать только рыночную часть, сохранив 6% на основной долг.

Практический эффект очевиден: если новый банк предлагает ставку 15 вместо 20%, ежемесячный платеж снижается на несколько тысяч рублей, а льготные условия остаются.

Как оценивают эксперты, нововведение коснется более 750 тысяч семей, оформивших комбинированную ипотеку в 2024–2025 годах.

Действующие льготные программы

Помимо семейной ипотеки сохранились и другие программы с господдержкой. Рассмотрим каждую подробно.

Дальневосточная и Арктическая ипотека предлагает самую низкую ставку на рынке – всего 2% годовых. Максимальная сумма кредита – 6 млн рублей. Получить ее могут жители Дальневосточного федерального округа и Арктической зоны, а также учителя и работники государственных учреждений на этих территориях.

Сельская ипотека выдается под 3% годовых. Максимальная сумма также составляет 6 млн рублей. Программа предназначена для работников агропромышленного комплекса и социальной сферы, проживающих в сельской местности – в населенных пунктах с численностью до 30 тысяч человек.

IT-ипотека доступна специалистам сферы информационных технологий под 6% годовых. Максимальная сумма кредита – 9 млн рублей. Важное ограничение: программа не распространяется на Москву и Санкт-Петербург. Требование к доходу – от 150 тысяч рублей в месяц для городов-миллионников.

Военная ипотека работает для участников накопительно-ипотечной системы. В 2026 году размер ежегодного взноса на счет военнослужащего составляет 411 184 рубля 90 копеек. Участники СВО могут купить жилье сразу после включения в реестр, не дожидаясь накоплений.

Важно знать: по IT-ипотеке смена работы или профессии может привести к повышению ставки – банки внимательно следят за целевым использованием льготы.

Рыночная ипотека: есть ли жизнь без господдержки?

Доля рыночной ипотеки в 2025 году упала до исторического минимума – около 20%. Вице-премьер Марат Хуснуллин даже заявлял, что этот инструмент «почти перестал существовать как класс» и оживление начнется только при ставке ниже 10%.

По состоянию на февраль 2026 года средняя рыночная ставка составляет около 20–21%. Для понимания масштаба: ежемесячный платеж по однокомнатной квартире в Москве при таких ставках превышает 200 тысяч рублей.

Однако эксперты из «Дома.РФ» прогнозируют, что к концу года доля рыночной ипотеки может вырасти до 30–40%, а к 2030 году достичь 70%. Это будет означать возврат к более здоровой модели, но только при условии реального снижения ставок.

Доступность жилья: парадокс статистики

Аналитики подсчитали интересную динамику. Доля доходов, уходящих на ипотеку, за пять лет снизилась с 80 до 60%. Казалось бы, жилье становится доступнее.

Но есть обратная сторона медали. Срок накопления на первый взнос за тот же период вырос с 4,4 года до 7,7.

Почему так происходит? Зарплаты растут, хотя бы номинально. Платежи по ипотеке фиксированы, поэтому их доля в доходах действительно снижается. Но цены на квартиры растут быстрее зарплат, и первоначальный взнос в 20% становится недосягаемым для многих семей.

Профессор Александр Цыганов из Финансовой академии резюмирует: «Реальная доступность жилья осталась только у тех, кто имеет право взять льготную ипотеку».

Цены на жилье: чего ждать в 2026 году?

Мнения аналитиков расходятся, но большинство прогнозирует рост цен в пределах 7–15% в зависимости от сегмента.

На рынке новостроек ожидается подорожание на 10–15%. Вторичный рынок вырастет скромнее – на 7–10%.

Причины такого прогноза вполне объективны. Снижение ставок подстегнет спрос. Предложение при этом ограниченно – застройщики не могут наращивать объемы из-за дорогого проектного финансирования. Ввод многоквартирного жилья вырастет лишь на 8%, а общий ввод с учетом индивидуального жилищного строительства даже снизится на 4%.

В Москве и других крупных городах рост может быть еще выше – до 15–20%.

Риски 2026 года: на что обратить внимание

Риски для заемщиков

Первое и самое важное: возможно повышение ставки, если нарушать условия договора. Например, не страховать квартиру или использовать целевой кредит не по назначению.

Второе: Центробанк проводит масштабное обследование льготных программ с февраля по апрель 2026 года. Причина – ухудшение качества кредитов и рост числа нарушений. Результаты проверки могут привести к новым ужесточениям.

Третье: дефицит предложения, который прогнозируется на 2027 год, может спровоцировать новый виток роста цен. Те, кто откладывает покупку, рискуют столкнуться с еще более высокими ценами.

Риски для застройщиков

Если ключевая ставка останется выше 13–15%, строительную отрасль ждут серьезные испытания. Среди них – риски задержек строительства, необходимость реструктуризации кредитов, рост доли нераспроданных проектов. Уже сейчас эксперты оценивают риски в 23% строящихся проектов.

Стратегии для покупателей: что делать в 2026 году?

Если вы подходите под льготные программы – действуйте сейчас. Условия могут ужесточиться дальше, а ставки по-прежнему значительно ниже рыночных. Промедление может стоить десятков тысяч рублей переплаты.

Если рассчитываете на рыночную ипотеку – имеет смысл подождать второго полугодия. Если прогнозы ЦБ сбудутся и ставка снизится до 12–13%, рыночные программы станут заметно доступнее. Следите за ключевой ставкой и новостями банков.

Если у вас комбинированная ипотека – мониторьте предложения по рефинансированию рыночной части. Даже снижение на 2–3 процентных пункта даст ощутимую экономию в несколько тысяч рублей ежемесячно.

Если копите на первый взнос – учитывайте, что цены на жилье могут расти быстрее, чем ваши накопления. Возможно, стоит рассмотреть варианты с меньшим первоначальным взносом, если позволяет финансовая подушка безопасности.