Снижение интереса

По данным Банка России, в августе 2024 года россияне оформили 107,2 тыс. ипотечных кредитов на 356 млрд рублей. Для сравнения: месяцем ранее интерес к жилищному кредитованию был вдвое выше: 202,4 тыс. ипотек на 788,5 млрд рублей.

«Невыгодной стала ипотека – выгоднее арендовать квартиру, чем вносить ежемесячные платежи по ней. В строительной отрасли также наблюдается ещё один абсурд – если у тебя есть несколько миллионов, то выгоднее положить их на депозит, а на получаемые проценты снимать жильё. Даже что-то сверху останется», – рассказал «Абзацу» владелец компании по управлению недвижимостью ООО «Капитал» Николай Пальченко.

Наиболее популярная программа жилищного кредитования – ипотека с господдержкой – была свёрнута 1 июля этого года. Теперь на рынке осталось пять ипотечных программ (семейная, сельская, IT, дальневосточная и арктическая), однако доступны они далеко не всем.

Аренда подорожала

После окончания программы ипотеки с господдержкой многие ринулись на рынок аренды, что спровоцировало заметный рост цен. По данным «Яндекс Аренды», востребованность съёмных квартир в городах-миллионниках выросла с начала лета на 27,6%. Самый ощутимый рост цен фиксируется в:

• Красноярске (+19,6% – до 27 700 рублей)
• Москве (+14,8% – до 118 300 рублей)
• Самаре (+13,4% – до 38 200 рублей)

Например, однокомнатную квартиру в столице России можно арендовать по цене от 55 тыс. рублей в месяц. «Двушка» обойдётся не менее 65 тыс., а за «трёшку» придётся выложить от 95 тыс.

Считаем выгоду

Предположим, молодая семья Ивановых в составе двух человек приехала «покорять Москву». Ни под одну программу льготной ипотеки они не подходят – это значит, что минимальная ставка жилищного кредита для этой ячейки общества в текущих условиях составит 20%.

Возьмём в качестве примера «двушку» площадью 50 квадратных метров недалеко от станции метро «Озёрная» в Москве (примерно два км от МКАД). Купить такую квартиру с ремонтом в сданном доме Ивановы смогут примерно за 17 800 000 рублей.

При первоначальном взносе 3 560 000 рублей (20%) и ипотеке на 30 лет расчёт для них будет таким:

• ежемесячный платёж – 237 953 рубля
• начисленные проценты – 71 423 101 рубль
• долг + проценты – 85 663 101 рубль

Поиск альтернативы

Арендовать квартиру с аналогичной площадью в том же ЖК семейство сможет за 110 тыс. рублей в месяц. Так они будут тратить на оплату жилья на 127 953 рубля меньше.

При этом Ивановы смогут снимать жильё на 85 663 101 рубль (долг + проценты) 65 лет! А разницу в цене аренды и покупки (127 953 рубля) они получат возможность размещать на вклад под те же 20%.

Если текущие условия сохранятся, благодаря ежемесячным пополнениям через год они накопят 1 535 436 рублей, через три года – 4 606 308 рублей, через пять лет – 7 677 180 рублей, а через 12 лет – 18 425 232 рубля. Это сопоставимо со стоимостью квартиры, а сумма «переплаты» (аренды) за тот же срок составит 15 840 000 рублей.

Выходит, что снимать квартиру и параллельно копить деньги на вкладе сейчас выгоднее, чем брать ипотеку по рыночным ставкам. Однако эти расчёты сделаны исходя из текущей ситуации на рынке: за 12 лет аренда, как и стоимость жилья, с высокой вероятностью вырастет.

Кроме того, Ивановы могут в перспективе рефинансировать кредит и существенно снизить как ежемесячный платёж, так и переплату. Изменятся и ставки по вкладам – 20% годовых банки будут давать не всегда.

Для многих покупка квартиры в ипотеку по текущим рыночным ставкам выглядит как безумие, хотя вариант с арендой жилья у «чужого дяди» не сильно лучше. Иными вариантами могут стать съём объекта подешевле и подальше, строительство загородного дома или временное проживание с родителями.

Ранее «Абзац» писал, что к 2025 году цены на жильё в новостройках могут упасть на 15–20%.